捂盘不行 购房者又不买账:长沙限价房销售“遇冷”

时间:2019-03-19 19:00:58       来源:

  这是政府和市场没有预感到的事件。

  3月14日,位于长沙高铁新城的新城吾悦广场名目局部楼栋住宅加平装修后,起价仅9888元÷平方米,比该名目之前毛坯限价9971元÷平方米价钱还低,让业界颇感不测。

  另外,长沙有相称局部限价楼盘收盘去化率缺少50%,收盘一两个月后,仍有余房可认购。

  从相干数据来看(湖南中原数据平台统计),以长沙金地香樟悦府为例,其凭仗绝对优胜的天文地位、亲民的售价,去年12月18日初次收盘时去化率虽高达83%,但同样位于该市雨花区金科集美天辰名目,作为长沙市试行“限房价、竞地价”出让的第一个“双限地”名目,往年1月11日初次收盘时,去化率却仅为11%。

  实践上,售价比市场价廉价的限价房理当更好卖,但这些过来顶着“天花板”价钱卖、“闭着眼买也能赚钱”的限价房现在在长沙开端“遇冷”。

  户型偏大、平装修“货不对板”以及购房需求增添成为限价房“遇冷”的主因,市场与政府也在思索如何突破这一僵局。

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  市场张望氛围渐浓

  推出“双限地”起程点,原先是克制高房价、满意刚需客购置力、稳固市场预期。但长沙之前出让的不少“双限地”,开发商主推的却是超大户型非刚需房源。

  以长沙楼市热门区域梅溪湖片区的限价楼盘为例,住宅户型整体偏大。比方,福晟翡翠湾名目住宅推出的是316平方米~381平方米超大户型毛坯大平层,限价9970元÷平方米,一套住宅总价高达315万元起。这对长沙真正的刚需购房者来说,无疑十分费劲。

  该名目去年12月20日收盘,到往年2月中下旬还有房源在售。周边的华润琨瑜府“双限地”名目,推出的住宅是164平方米大户型,收盘当天也是去化平平,去化率仅64%。

  长沙一些楼盘置业参谋通知中国房地产报记者,一方面,随着房地产市场重回“买方市场”,长沙在可售房源增添的同时,具有购置资历的有效需求在增添,市场张望氛围渐浓。去年底以来,各楼盘看房人数显著降落,一些楼盘又开端自动与渠道商协作,加大揽客力度。另一方面,因为楼市调控并未显著松动,一些住房改良型需求意愿激烈、具有购置才能的购房者,却缺少购房资历,间接招致大户型房源成交艰难。

  “去年、前年,有些房企激烈看好长沙楼市后续预期采取不感性竞价,拿到‘双限地’后发明楼市并没有设想中的好,捂盘又不行,多卖又多亏,就采取了放缓收盘节拍、多推大户型的方法。”长沙外地业内人士剖析说,因为不少限价房单价在1万元÷平方米高低,但楼面价和售价之间的差价多的有近5000元÷平方米,少的却不到2000元÷平方米,算上建安、营销、财务老本和税费,拿地企业可操作利润空间很小,不得不通过做成大户型方法来摊低单价老本,招致真正刚需购房者,面对高额总房款只能望房兴叹。

  中国房地产报记者通过查问材料发明,福晟翡翠湾名目用地是2017年12月26日出让的梅溪湖F-20地块(【2017】长土网054号),事先经过46轮竞价,在溢价44。5%之后出让,折合楼面地价7088元÷平方米。也就是说,该限价楼盘住宅单价售价与楼面地价之间的价差,仅2882元÷平方米。

  因为住宅被限价,有的开发商甚至靠调高商业公寓售价来填补或增添利润。

  长沙福晟翡翠湾名目营销中央任务人员通知记者,目前该名目正在推商业性质的毛坯公寓。尽管修建面积只要38平方米~80平方米,但其声称,因为与住宅一样带有退学指标,公寓(毛坯)单价已过2万元÷平方米。

  不过,春节当时,长沙新推的一批“双限地”,已在出让条件中对刚需户型比例作出了规则,基础上请求144平方米以下的住宅户型不少于60%,优先首套刚需购置,或是为了防止“双限地”住宅涌现大户型扎堆景象。

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  平装房,一个两难的抉择

  自2017年8月长沙市住宅用地试行“限房价+竞地价+摇号”政策以来,“逢双限地必熔断”在长沙土拍市场已成为常态。每推出一宗“双限地”,基础上能吸引数家甚至数十家房企参加竞拍摇号,长沙土拍市场到达了绝后炽热水平。

  “开发商事先看中的不只仅是限价房价钱不高,对赌的更是限价房背后,长沙全装修政策带来的利润空间。”长沙一位不愿具名的房企担任人走漏,因为外地政府一般部门监管缺失,局部全装修楼盘已捣乱了正常楼市秩序,招致长沙全装修政策在推动历程中摇晃不定,使开发商和购房者陷入“两难”甚至是统一。

  去年5月17日,长沙卓著以8135元÷平方米楼面价,竞得了编号为【2018】长沙市025号的地块。因为其住宅(毛坯)售价限价与楼面地价之间价差仅为1765元÷平方米,事先业界广泛以为,该开发商必定会在住宅全装修或商业方面动头脑,否则难以防止蚀本,甚至是以工程质量偷工减料为代价。

  当下,只管长沙基础暂停了全装修名目价钱备案,但也有“双限地”名目在采取平装修房情势销售。只是目前在长沙市场,因为局部楼盘全装修质价重大不符,购房者关于平装修房态度褒贬不一,接收度广泛不高。

  从外地楼市去化数据也能够看出,毛坯限价房显著比全装修限价房卖得好,全装修限价房在长沙楼市并不叫好。地段较好的“双限地”名目,通过平装溢价填补或晋升了利润空间;而地段缺少劣势或区域竞争较为激烈的“双限地”名目,不只没有顶着“天花板”价钱销售住宅,反而已开端降落身段优惠跑量。

  “长沙‘双限地’重要考验的是在土地挂牌出让时,房企能不能感性竞价,其前途与做不做全装修有很大关系。”有外地房企人士坦言,因为长沙购房者关于全装修接收度广泛不高,“双限地”开发商若不做全装修,去化速度更快,但能够会蚀本;若做全装修,楼盘去化又会受影响,对开发商而言是一个两难抉择。

  不只如此,长沙楼市全装修维权隐患仍未消除。因为被指质价不符、监管缺位,招致遗留在营销环节和工程质量等方面的问题,在往年下半年逐渐迎来楼盘交付后,或会频繁“暴雷”。对此,长沙一般房企已有充足预估。但下阶段,长沙如何引导应对全装修楼盘集中交付时频发的维权事件,是摆在外地政府背后一道不小的难题。