楼市告别“黄金时代” 房企坚持“现金为王”

时间:2019-04-19 21:29:47       来源:

3~4月,是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要。2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧,诸多房企在境内的发债受到了影响,而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上,未来3年间,房企的资金面显然会面临更大的压力。

《每日经济新闻》记者通过对部分典型上市房企年报的研讯,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果,试图提供一个行业的观察视角,厘清在短债密集到期之时,房企的应对、处置方式以及后续的影响。

这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶。

在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的率下滑。因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。

“现金为王”的考量

对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

当下,行业整体的负债率已经涨至高位。数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。

另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式,公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

据《每日经济新闻》记者了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

典型的如泰禾,在开年之后就发起了“1号抢收计划”,最终带来10000组来访,实现单月认购50亿元,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。

另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率较低的项目,发起了“去库存”的计划,并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来,我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者。

“过去几年,货值驱动下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增。减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。

而在另一个衡量房企投资力度的指标上,基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数,而今年有不少房企这一指标均已回正,例如万科、泰禾等。

中指院的数据也指出,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。

窗口期融资的危与机

虽然房地产市场的基本面没有变化,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开。克而瑞数据显示,今年3月,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。

融资成本上也处于较低的水平。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间,境内发债成本多在5%以内;单月来看,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%,达到2018年下半年以来的最低值。

这意味着,无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”。

例如,恒大于4月15日公布的10亿美元优先票据,恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出,剩余部分用作一般公司用途。

又如,3月1日,雅居乐,已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、6.7%的优先票据,所得款项用于为若干现有负债再融资。

协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出,对于很多房企而言,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债。

一名承接房企发债业务的人士也指出,目前发债是一个比较好的时机,方面有一些空间,“当然一些资金需求比较强烈的房企,利率稍高点也能接受”。

但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产指出。

因而在这种背景下,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力,毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存,这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。

金陵饭店2018年度净利润降25.19%至7741.56万元 拟10派2元

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发布2018年年度报告,实现营业总收入10.36亿元,同比增长10.38%;实现归属于上市公司的7741.56万元,同比减少25.19%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6630.39万元,同比减少22.23%;基本每股收益为0.258元,拟每10股派现金2元。

报告期内,公司营收同比增长10.38%,其中:酒店业务收入48331.29万元,同比增长5.68%;商品贸易收入33185.07万元,同比增长14.23%;物业管理收入3184.90万元,同比增长34.72%;房屋租赁收入15081.96万元,同比减少0.11%。销售收入2563.43万元。归属于母公司所有者的净利润7741.56万元,比上年减少25.19%;剔除金陵置业投资收益影响外,公司酒店投资管理、酒类贸易等主营业务净利润同比增长16.34%。

跨境支付竞争升级:参与者“涌入” 费率不断下降

  “2018年,中国跨境电商出口增速达到32.6%,远高于7.1%的外贸出口增速,跨境电子商务零售出口额超过万亿元,预计未来3~5年跨境电商出口整体增速仍将维持在25%左右。”亿邦动力研究院4月18日发布的《2019中国跨境电商金融服务生态研究报告》指出。

  伴随着跨境电商的高速发展,为跨境电商提供核心支付服务的市场参与者也日益增多,竞争日趋激烈。“太多公司涌入做跨境支付了,竞争激烈引发价格战,2018年下半年到现在这段时间,特别是这两个月。”移动支付网分析师慕楚向《每日经济新闻》记者表示。

  “跨境电商第三方收款模式由以费率为主导逐渐形成多元化收入结构,商业模式不断演变,零费率、低费率时代已经到来,寻找新的收入来源将成为第三方收款企业保持稳定服务能力的着力点。”上述报告指出。 跨境支付费率下降

  最近披露的数据能够显示跨境支付行业的快速增长。

  汇付天下日前发布的2018年报显示,其跨境支付交易规模同比增长312%,跨境支付服务交易量从2017年的49亿元增长到2018年的202亿元,跨境支付服务收入则从2017年的1396.3万元增加到2999.5万元,增幅115%。

  连连支付4月18日披露的数据显示,其2018年跨境收款GMV同比增长1242%。

  行业快速增长的同时,越来越多的参与者涌入。“2017年开始出现一大批无牌照的本土服务商,凭借资本优势,快速扩张抢夺中小规模跨境电商出口企业。”亿邦动力研究院的报告指出。

  目前,海外收款服务商主要分为外资和本土两大类型,其中本土第三方海外收款企业又分为持牌照和无牌照两种,新涌入的服务商基本属于无牌照一类,无牌照企业可以通过获得牌照的企业开展业务。

  据易观《2018年中国跨境支付市场数字化发展专题分析》,截至2018年11月,持有外管局下发的跨境外汇支付牌照的第三方支付机构数据保持在30家。

  随着参与者增多,竞争激烈化,跨境支付最直接的一个盈利点——手续费费率不断走低。“2013年前后,市场只有PayPal、WorldFirst等少数外资机构提供海外收款服务,平均费率在2%~3%,收款时间为T+2天以上;随着市场参与者增多,竞争日趋激烈,收款费率逐步降低,服务水平日渐提升,目前市场的平均费率已经降到0.5%以下,并实现了T+0入账的时效。”上述报告指出。

  眼下的市场也不乏0费率的情况。今年3月26日,跨境支付企业Airwallex在宣布完成1亿美元C轮融资的同时,表示为跨境提现至中国大陆的客户限时减免四大基本费率;

  连连支付日前也宣布,从2019年3月28日到2019年12月31日,凡eBay、Wish用户均享受提现0费率。

  “从跨境支付本身来讲,费率向下是一个非常明确的趋势,这是毫无疑问的。”连连支付CEO潘国栋在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“竞争激烈对于卖家来说是好事,他们有更多的选择。”

  实际上,对于跨境电商卖家来说,跨境支付的费率只是其关注的一个维度。亿邦动力研究院的报告指出,不同规模的跨境电商出口企业对第三方收款服务的需求存在差异:

  小型跨境电商出口企业更关注回款速度、费率、单币种或平台服务能力,考验的是收款服务商单项服务能力;

  中型跨境电商出口企业更关注服务商的综合实力,包括信誉、资质以及稳定性;

  而大型跨境电商出口企业的关注点是服务商的生态服务能力,包括资金价值管理、资金应用场景以及财务合规等方面。

  在支付之上搭建跨境服务平台

  慕楚告诉记者,除了费率,对于跨境支付服务商来说,一些软性服务、增值服务以及金融贷款都是盈利点。

  亿邦动力研究院的报告指出,对于跨境收款服务商来说,除了直接收取的基础服务费,其收入构成还包括通过将用户资源导向平台、其他服务商的营销推广费,基于用户数据提供FA服务、提供代付以及提前收款等融资服务所收取的综合服务费。

  “跨境电商的服务需求越来越细分,单一的海外收款服务在网络协同效应、服务差异化、行业壁垒等方面存在诸多痛点,一方面导致行业整体竞争能力偏弱,另一方面则面临被其他领域的服务商跨界蚕食的风险;因此,通过升级综合化服务的方式,提升用户拉新和留存的能力成为行业发展的必然趋势。”报告中提及。

  在潘国栋看来,支付做得再好,并不能够帮助卖家把生意做得更好,因此,一定要从支付走向跨境电商服务。

  潘国栋告诉记者,跨境业务中有众多服务商,包括物流、营销、知识产权等等,他们想要获取客户,也就是跨境电商卖家,但是缺乏有效渠道,参加行业各种线下活动往往是要付出很高的成本,但是效果不佳,而与此同时,卖家也不知道去哪里找到优质的服务商,跨境电商行业存在着巨大的空转成本。

  这种空转成本的存在给了跨境支付企业拓展收入来源的空间。“最好的方式是让服务商和客户在一个平台上连接起来,让每个服务商能够容易地触及卖家,卖家也能够找到服务商,减少空转成本。”潘国栋表示,同时,通过大量真实的服务交易建立一套服务商评价体系,让卖家能够更好地选择。“服务商和卖家之间形成非常良性的匹配模式之后,大家的成本都能够大幅度地下降。”

  这样一来,跨境支付机构也从支付的商业模式走向了平台的商业模式。“就像淘宝跟支付宝的关系一样,平台里面有供应方,有需求方,整个交易的场景,包括入驻、服务的标准化、交易的规则、信用等等是平台的事情。支付是交易平台里面核心基础设施,必须要有支付,否则就只是一个信息平台。”潘国栋向《每日经济新闻》记者说道。